В первой половине 2020 года главной проблемой жилищного рынка московского региона была неопределенность, поэтому власти предпринимали множество мер для поддержки отрасли. Однако ближе к декабрю рынок настолько «спасли», что на нем возник ажиотажный спрос и стремительный рост цен. Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, полагают, что жилье продолжит дорожать и в следующем году, несмотря на всеобщее падение доходов.
Новостройки: цены без тормозов
Стремительный рост цен в этом году относится к настораживающим трендам. Из-за него участники рынка начали озвучивать самые разные опасения. Во-первых, многие начали беспокоиться, не приведет ли происходящее к формированию ипотечного пузыря. Другие усердно подсчитывали, осталась ли при нынешних ценах для покупателей какая-то выгода от дешевой ипотеки или взлет цен ее нивелировал? Третьи прогнозировали, что застройщики навлекут на себя гнев властей, если не умерят аппетиты. Опрошенные РИА Недвижимость эксперты сошлись на том, что перечисленные риски действительно актуальны, но пока ни один из них не близок к реализации.
Многие из опрошенных экспертов отметили, что рост цен не нужно списывать только на аппетиты застройщиков, так как на это есть и вполне объективные причины.
Факт более быстрого повышения цен на бюджетные проекты верен и для Москвы, и для Московской области, обратил внимание директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский. Прежде всего это связано с тем, что изначально максимальный размер ипотечного кредита по субсидированной программе составлял 8 миллионов рублей, соответственно, был более адаптирован под подмосковные объекты. Потом лимит увеличили до 12 миллионов, и программа охватила и многие проекты в Москве, пояснил он.
Компенсационный спрос
Однако период настоящего ажиотажа на нем все-таки был, но пришелся он на март.
«В марте был короткий период ажиотажного спроса на фоне девальвации рубля из-за развала сделки ОПЕК+», — пояснил Попов.
«Ажиотажный спрос в этом году был вызван стремительным падением ключевой ставки. По нашим расчетам, снижение ставки на 1,5-2 процентных пункта приводит к тому, что в банки приходит совершенно новый пласт клиентов. А за год с июня 2019 по август 2020 ключевая ставка упала на 3,75 процентного пункта, и на рынок вышли сразу два новых потока клиентов!» — прокомментировал ситуацию управляющий директор розничных кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Спиваков.
В ноябре и декабре, когда о продлении льготной ипотеки уже стало известно, фиксируется снижение активности покупателей, добавил Попов.
Директор компании Genpro Даниил Катриченко полагает, что на спрос повлияло процентное уменьшение банковских депозитных ставок.
«Людям просто стало не выгодно хранить деньги на депозите. Альтернативой является либо играть на фондовых рынках, а это более рисковый инструмент, особенно для новичков. Второй вариант сохранить и прирастить свои вложения — инвестирование в недвижимость. А снижение ипотечных ставок только простимулировало назревший спрос», — объяснил он.
Таким образом, ответственными за рост продаж, по мнению экспертов, стали несколько ключевых факторов: отложенный спрос, опасения за то, что сбережения обесценятся, падение ставок по депозитам, стремление успеть либо до начала карантина, либо до завершения действия программы льготной ипотеки, ну и главное — сама льготная ипотека.
Откуда деньги, Зин?
В начале пандемии многие участники рынка выражали сомнение в том, что принятые меры, в том числе и льготная ипотека, смогут как-то поддержать спрос, поскольку ожидали сильного снижения доходов у потенциальных покупателей и, как следствие, падения продаж. Однако этого не произошло.
На фоне общего спада экономической активности, некоторые отрасли испытывают подъем, значительная доля клиентов относится именно к этим сферам деятельности, указала Николаева. Среди таких секторов — фармацевтика, сервисы логистики и доставки, сервисы видеоконференций, видеоигры. Технологические компании выиграли от перевода сотрудников на дистанционную работу, карантин помог им снизить расходы на ведение бизнеса.
По его данным, в этом году наиболее активно интересовались ипотекой в Москве работники розничной торговли (12% заявок), на втором месте — работники здравоохранения (11%), на третьем — представители информационных технологий и телекоммуникаций (6%), на четвертом — образования (4%), на пятом — банковской сферы (3%).
Оскал коронакризиса
Хотя строительная отрасль смогла удержать продажи на высоком уровне, коронакризис все-таки основательно потрепал ее участников. Одной из самых заметных проблем стала нехватка рабочих рук на стройках, а также увеличение себестоимости строительства.
«Одно только соблюдение санитарных норм обходится девелоперам в сотни миллионов рублей ежемесячно. Для примера в «Инграде» затраты на содержание одного рабочего увеличились на 20 тысяч рублей ежемесячно», — пожаловался Барсуков.
Массовый отток мигрантов тоже стал проблемой, отметил он. В апреле, до временной приостановки строительства на всех проектах московского региона, общее число рабочих на всех объектах «Инграда» составляло примерно 9,5 тысячи человек.
«На сегодняшний день на наши стройки подрядчики привлекли около 7 тысяч человек. Таким образом, мы видим, что с весны число рабочих снизилось на 2,5 тысячи», — подсчитал представитель компании.
Основной причиной такого уменьшения стало закрытие границ: иностранные рабочие уехавшие во время приостановки строительства за пределы России, просто не могут вернуться обратно. Российских строителей не хватает. Подрядчики пытаются решить эту проблему, привлекая людей из регионов, а также перекупая бригады рабочих друг у друга, рассказал Барсуков.
«Те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги, в среднем на 30%. Есть ситуации, когда в процессе строительства на этапе трудоемких работ, бригады отказываются и переходят к другому подрядчику на другой объект, где выполняют более легкие виды работ за большую стоимость. Проблема нехватки качественной рабочей силы остается нерешенной. Если границы останутся закрытыми, ситуация обострится еще больше», — прогнозирует он.
Негативное влияние кононакризиса выражается и в падении реальных доходов населения и росте безработицы, добавил Витковский. Несмотря на доступную ипотеку, многие семьи не уверены в стабильности доходов и откладывают решение о приобретении квартиры. В том числе, вследствие этого фактора в 2021 году серьезного роста рынка, по его мнению, не ожидается.
Серьезной проблемой для отрасли становится и снижение собственно доступности жилья для потенциальных покупателей, полагают некоторые участники рынка.
Повышение цен на новостройки создало ситуацию, в которой почти вся выгода от льготной ипотеки достается застройщикам, считает Попов. По его подсчетам, снижение ставки с 8,5%, какой она была в начале года, до 6,5% при стандартном сроке погашения (около десяти лет) позволяет сократить суммарные выплаты на 17%. Но, поскольку подорожание новостроек уже переросло это значение, получается, что девелоперы «перенесли» в цены уже практически всю государственную субсидию, подчеркнул он.
Вторичка: рынок без товара
В начале локдауна казалось, что вторичному рынку отчаянно не повезло: если новостройки хоть как-то смогли поддержать продажи за счет дистанционных продаж, то «вторичка» не смогла даже этого. Однако со временем вторичный рынок разогнался, и к концу октября, по крайней мере, в Москве, пришел ровно с таким же отставанием от прошлого года, как и новостройки.
«За десять месяцев 2020 года в Москве было зафиксировано 111 тысяч регистраций договоров покупки готового жилья. Это на 5% меньше, чем годом ранее. В октябре 2020 года было зафиксировано 18,4 тысячи сделок (это на уровне рекордных показателей, характерных для конца года в начале 2010-х, когда в столице не был так развит сегмент новостроек)», — прокомментировал ситуацию Попов из ЦИАН.
Однако проблемой для рынка неожиданно стало то, что при восстановившемся и даже слегка разогнавшемся спросе на нем осталось очень мало предложения.
«Почему продавцы до сих пор не вернулись и не хотят реализовывать? В определенной степени они вернулись, просто увеличилось количество покупателей», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Не вернулись те продавцы, которые в качестве альтернативного варианта ищут определенные объекты в конкретных локациях, которых сейчас нет в продаже, либо те, кто не хочет выходить в денежную массу, либо это какие-то сложные альтернативы, которые невозможно провести, полагает она.
Также на снижение уровня предложения влияет и то факт, новостройки подорожали сильнее, чем вторичная недвижимость. В такой ситуации многим продавцам, которые реализуют свое жилье с целью последующего приобретения квартиры на «первичке», просто не хватает тех денег, которые они могли бы выручить от продажи, добавила Дымова.
Многие собственники вторичных квартир не выводят свои объекты в продажу, так как не понимают того, что будет дальше, рассказал гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. По его мнению, если ситуация с коронавирусом не изменится в лучшую сторону, то возникнет угроза увольнений и безработицы. В этом случае купить что-то с помощью ипотеки будет сложно. А ведь большинство тех, кто продает что-то на вторичном рынке, после продажи, планирует приобрести более качественный объект на первичном рынке, подчеркнул он.
Разумеется, такой перекос вызвал рост цен, констатировал Москатов. По его словам, наиболее информативно будет рассматривать сравнение среднего чека по разным типам квартир за август (первый ажиотажный месяц) и ноябрь. Наибольший скачок цен показали однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Стоимость «однушки» в августе — 6,5 миллиона рублей, а к началу ноября — 9,1 миллиона. Трехкомнатные квартиры в среднем продавались в августе за 13 миллионов рублей, а в ноябре уже за 17 миллионов рублей, подсчитал он.
В результате люди стали в прямом смысле слова охотиться за квартирами.
Так, в этом году снова стала актуальной практика опережающих авансов, поделился наблюдениями представитель «Миэля». Обычно три четверти рынка «вторички» — это альтернативные сделки. В условиях ажиотажа сложилась ситуация, когда у людей были деньги, но они не могли купить квартиру, так как рынок двигался очень быстро. Ликвидные лоты продавались в течение недели, а из-за высокого спроса цена могла подрасти за несколько дней. Поэтому разумно было сначала внести аванс за альтернативную квартиру, зафиксировать цену, а потом продавать свою.
Тревоги о будущем
Прогнозы экспертов рынка новостроек на 2021 год можно назвать одним словом — осторожные.
Самые позитивные из них относятся к дальнейшему развитию технологий. На рынке уже сформировались и будут активно развиваться новые форматы сделок, позволяющие производить покупку и продажу жилья полностью в дистанционном формате, также удаленно выбирая и со временем получая ипотеку, прогнозирует гендиректор жилищной экосистемы «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев. Компании, предлагающие клиентам сервисы удаленных сделок, смогут существенно упростить процесс покупки недвижимости, расширить свои клиентские базы за счет сделок в других регионах и сэкономить время клиента, поясняет он.
Первую половину года еще будет наблюдаться активность, простимулированная льготной ипотекой, но во второй половине года многое будет зависеть от общей экономической ситуации. Даже если период льготной ипотеки продлится, доходы населения и покупательная способность уменьшаются из-за пандемии, полагает Катриченко. Также в следующем году будет снижаться объем возводимого жилья, это заметно уже сейчас, а новые интересные проекты можно ожидать в формате малоэтажного строительства в Подмосковье, отметил он.
Однако все эксперты сходятся в одном — в 2021 году рост цен и на новостройки, и на «вторичку» продолжится.
«В 2021 году цены на новостройки продолжат расти. При этом наиболее активный рост ожидается в первой половине 2021 года на фоне высокого спроса в период действия программы льготного ипотечного кредитования», — полагает Родионцев.
Эксперты сходятся и на том, что ценник на новостройки вырастет еще на 5-8%, если не произойдет новых экономических потрясений.
Цены же на вторичном рынке в 2021 году могут увеличиться еще на 4-5% в связи с повышенным спросом. Да и восстановления объемов предложения в 2021 году вряд ли стоит ждать, прогнозирует Дарусенков. Мы предполагаем, что в следующем году стремительный рост цен перерастет в умеренный. Что касается стагнации, пока ее не наблюдается, как и предпосылок к ней, заключила Дымова.