Тест на добросовестность
Вариантов, в которых покупатель квартиры может её потерять, — масса. Например, вдруг окажется, что у недвижимости есть наследник, чьё право не было учтено, или оттуда был выписан ребёнок с нарушением законной процедуры. Деньги при расторжении сделки получить обратно можно далеко не всегда, особенно когда речь идёт о покупке в ипотеку. Чтобы получить компенсацию в случае утери такой квартиры, необходимо доказать свою «добросовестность».
Добросовестным считается гражданин, который при покупке недвижимости, проверил её на «юридическую чистоту» через государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН), а уже после сделки обнаруживший, что у продавца не было права на продажу этого имущества, несмотря на то, что в реестре было указано обратное.
Поправки в существующий федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» российский парламент внёс летом 2019 года. Они имеют обратную силу (то есть распространяются на кейсы до 1 января 2020) в случае, если человек потерял недвижимость по спорам с муниципальными органами или государством. Согласно изменениям, добросовестные приобретатели жилплощади смогут получить за утраченное право на недвижимость компенсацию в размере причинённого мошенниками реального ущерба или кадастровой стоимости жилплощади. Ранее сумма, гарантированная государством лицу, потерявшему жилье, составляла не более 1 млн рублей.
Именно в последнем кроется опасность для бюджета. Уже более десяти лет практикуется мошенническая схема, в которой участвуют три человека. Один изображает из себя продавца жилплощади, другой — покупателя, а последний — посредника. Покупатель оформляет доверенность на квартиру на посредника, который продаёт её покупателю. Последний «честно» расплачивается. Однако перед заключением сделки о «купли-продаже» продавец отзывает доверенность у посредника. Регистрационная служба не успевает проверить действует или нет доверенность, и сделка регистрируется. Далее продавцом подаётся иск об истребовании из незаконного владения его квартиры. В свою очередь покупатель через суд взыскивает деньги с посредника. В мошеннической схеме важно, чтобы посредник не обладал никаким имуществом или доходом. Тогда исполнительное производство в отношении него через какое-то время будет прекращено за невозможностью исполнения, а покупатель может на этом основании обратиться к государству за компенсацией.
Раньше, по закону, максимальная выплата из бюджета составляла 1 млн рублей, но с начала 2020 года речь идёт о гораздо большей сумме, — как уже говорилось выше, компенсацию можно получить в размере причинённого мошенниками реального ущерба или кадастровой стоимости недвижимости. Более того, поправки сократили срок, после которого можно требовать выплаты от государства с года до шести месяцев.
О такой эффективности добросовестные приобретатели, ради которых поправки и вводились, могут только мечтать. А вот мошенникам заработать деньги станет проще. По словам кандидата юридических наук и сотрудника «Бергер&Партнёры» Александра Умрихина, новые нормы плохо подходят для борьбы с неправомерными сделками.
Александр Умрихин сотрудник юркомпании «Бергер&Партнёры»: «У пострадавшего добросовестного приобретателя появляется весьма эфемерный шанс получить из бюджета компенсацию, после проигрыша судов и изъятия у него квартиры. Как все это будет работать на практике, сказать сложно. Пока нынешние поправки однозначно можно применять лишь к ситуации, когда мошенники продали «белому и честному» покупателю «вымороченное имущество», на которое органы власти длительное время не проводили регистрацию своих возникших прав. Такая схема весьма распространена при продаже имущества умерших одиноких стариков, не имеющих наследников».
Эксперт также добавляет, что вся ситуация с «компенсацией из бюджета» весьма сильно «распиарена СМИ».
«Суровая реальность, мягко говоря, не совсем соответствует радужному восприятию: «Теперь всё вернут, если что-то пойдёт не так», — уверен Умрихин.
»Покупать сколько влезет»
Специализирующийся на судебных спорах о недвижимости юрист Максим Гранат также скептически настроен к новым поправкам к закону о компенсациях.
Максим Гранат юрист: «Журналисты переоценивают степень защиты, которую якобы дают теперь поправки. На мой взгляд, в общественном сознании формируется ложная уверенность в том, что уж теперь всё точно будет хорошо, и можно покупать сколько влезет. Однако я знаю большое количество процессов, в которых добросовестного приобретателя таким не признавали просто потому, что судье было без этого удобнее писать решение».
«Чёткой статистики нет. Ее никто не ведёт. Только есть Росреестр, который знает количество сделок, и есть суды, которые знают о количестве расторжений», — объясняет Барсуков.
Во время обсуждения законопроекта один из его ярых лоббистов спикер Госдумы Вячеслав Володин говорил, что документ поможет примерно 36 тыс. добросовестных приобретателей квартир, «о которых уже известно на сегодняшний день». NEWS.ru пытался связаться с Володиным для комментария, однако сделать это к моменту выхода статьи не удалось.
Видео дня. Авиабилеты подорожали на 3% с 5 февраля
Читайте также
Секрет фирмы: как покупатели квартир вскоре их лишаются