Все на новенького
На первый взгляд, российские застройщики внезапно навалившемуся кризису даже рады: любое потрясение — повод продать незыблемые квадратные метры подороже.
«В краткосрочной перспективе на фоне новостей о падающем рубле и повышении ипотечной ставки мы ожидаем увеличения спроса на квартиры, — подтверждает коммерческий директор застройщика «ФСК» Ольга Тумайкина. — Ведь в условиях нестабильности для наших граждан вложение в недвижимость традиционно считается самой надежной инвестицией. На волне повышения спроса будут расти и цены».
По прогнозам эксперта, в ближайшие месяцы стоимость жилья в новостройках может вырасти на 5-7 процентов.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова также указывает, что некоторые застройщики захотят воспользоваться временным всплеском спроса, связанным с падением рубля, и поднимут цены. Это, в свою очередь, повлечет за собой снижение числа сделок, поэтому строительные компании должны быть осторожны, чтобы не допустить оттока потенциальных покупателей с рынка.
«Заметное увеличение стоимости — на 15-20 процентов — возможно лишь для новых проектов, если изменятся ставки проектного финансирования. Но это долгосрочный прогноз, минимум на полгода вперед», — говорит Глазунова.
Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»
«При сохранении негативного тренда Центробанк может поднять ключевую ставку. Это, в свою очередь, сделает ипотеку менее доступной. Тем самым снизится эффективность главного инструмента поддержки для новостроек в массовом сегменте и в нижних ценовых фракциях бизнес-класса, где доля кредитного жилья достигает 40-60 процентов», — поясняет эксперт.
«Сейчас уже можно сказать, что падение рубля и колебание валюты подтолкнет к более быстрому принятию решения тех клиентов, кто рассматривал покупку квартиры в этом году, но не решался», — говорит Нюхалов.
Согласно ожиданиям аналитиков «НДВ-Супермаркет Недвижимости», стоимость квадратного метра строящегося жилья может вырасти к лету в среднем на 5-7 процентов, а к концу года — на 10-15 процентов.
«До конца года застройщикам придется пересмотреть ценообразование в своих проектах», — соглашается Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». — Рост цен будет обусловлен ростом себестоимости строительства».
Масштабы роста он называет такие же — не более 10-15 процентов до конца 2020-го.
«Низкая платежеспособность населения в совокупности с возможным ростом ипотечных ставок не позволят девелоперам поднять цены выше», — указывает эксперт.
Пока же у девелоперов праздник, слегка омрачаемый отсутствием стратегии поведения в сложившихся непростых условиях.
«Мы показываем объекты до позднего вечера, а строительные компании, по нашим сведениям, фиксируют шквал звонков. В связи с этим у строителей идут экстренные совещания о том, что делать дальше», — рассказывает Борис Борискин, генеральный директор компании Skolkovo Realty.
«В текущей ситуации у застройщиков не будет больших возможностей в плане повышения цен, тем более что значительная часть платежеспособного спроса была реализована в середине 2019 года», — полагает генеральный директор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Мало того, что в последние несколько лет реальные доходы населения не растут, так теперь еще подорожает импортная продукция и горюче-смазочные материалы, а это значит — постепенно все подорожает. Людям будет не до покупки квартир и не до ипотеки. Хорошо еще, если безработица не вырастет критически. В этих условиях застройщики не смогут поднять цены, а самые расторопные постараются поскорее продать квартиры со скидкой», — вторит ей Павел Луценко, руководитель федерального портала «Мир квартир».
В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» бизнесу мягко указывают, что повышать цены в настоящее время — «не очень мудрая стратегия». На смену ажиотажу на рынке жилья неизбежно придет стагнация, предупреждают аналитики, «а возможно, и намного хуже, чем стагнация, потому что помимо обвала цен на нефть и курса рубля экономику может подкосить еще один «лебедь», которого на рынке никто не ждал, — эпидемия коронавируса».
Личное против общего
Вторичный рынок тем временем живет отдельной жизнью, и поведение его участников в большей степени определяется личными обстоятельствами — так было и так будет, вероятно, всегда.
«Часть продавцов на фоне падения рубля повышает цены, практически безуспешно пытаясь отыграть потери от скачка курса, — шансы закрыть сделку по ценам выше рынка невелики, — рассказывает Алексей Попов. — А другие продавцы — те, кому в силу жизненных обстоятельств нужно непременно совершить продажу, — напротив, готовы к значительным скидкам».
По данным «Авито Недвижимость», после укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в России за полгода сократилась почти на 6 процентов, и отыграть снижение и вернуться на прежние уровни рынку удалось лишь к осени 2019-го. На данный момент средняя цена квадратного метра российской «вторички» составляет 54 тысячи рублей, за последний год она выросла на 5 процентов. Информации по динамике за последние недели пока нет.
«По поводу эпидемии коронавируса можно сказать, что она не оказала какого-то заметного влияния на рынок недвижимости столицы, в том числе на порядок осмотра квартир и заключения сделок, — отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — Более того, события, связанные с выходом России из ОПЕК+ и снижением курса рубля, полностью заслонили для игроков рынка новости о коронавирусе».
Эксперт указывает, что при ослаблении курса рубля поведение потенциальных покупателей «вторички» меняется стандартно: потребители, опасаясь обесценивания своих накоплений, начинают массово скупать квартиры, что приводит к короткому всплеску спроса на рынке недвижимости — не более месяца-двух.
«А затем закономерным образом наступает обвал спроса и затормаживание рынка, порой довольно длительное — на несколько месяцев, а иногда и на весь год, — вспоминает Шлома. — При этом пока мы не видим во вторичном сегменте каких-то значительных изменений, связанных с уровнем цен или спросом. Согласно нашим наблюдениям, лишь 1-2 процента продавцов сейчас просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий».
Стоимость вторичной недвижимости, по словам эксперта, не может сильно вырасти при низких ценах на нефть, но и удешевления «вторички» в обозримом будущем не произойдет.
Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ», выделяет другое интересное явление на «вторичке» — в Москве, в частности, появились покупатели, которые принципиально не рассматривают предложения рядом с инфекционными больницами, моргами, крематориями, туберкулезными диспансерами и онкоцентрами. В целом, утверждает Мищенко, на столичном рынке жилой недвижимости не наблюдается каких-либо изменений в поведении потребителей из-за распространения коронавируса. «Наши люди еще не осознают всю серьезность проблемы, — поясняет эксперт. — Спокойно, в привычном режиме общаются с риелторами, заключают сделки, оформляют ипотеку. Конечно, если в России начнется эпидемия, как в Италии или Китае, и правительство вынуждено будет ввести жесткий запрет на перемещение по городу, тогда работа встанет, и не только у риелторов. Начнутся огромные финансовые проблемы во всех отраслях. Хотя в такой ситуации, думаю, мало кто задумывается об улучшении или изменении жилищных условий. Люди стараются выжить. Надеемся, такой сценарий развития событий не осуществится».
Наемная сила
Если же кризис затянется, по словам Поляковой, качественный уровень жизни россиян неизбежно снизится — и это скажется на состоянии рынка недвижимости и, в первую очередь, сегмента аренды. «Он очень чутко реагирует на все социально-экономические потрясения. Пока резких скачков мы не ожидаем, но давать точные прогнозы, на мой взгляд, преждевременно», — осторожничает эксперт.
В настоящее время, по данным «ИНКОМ», минимальная стоимость аренды квартиры в Москве составляет 23 тысячи рублей в месяц — не больше и не меньше, чем в предыдущие пару лет. «Однушки» по цене 25-27 тысяч рублей в месяц можно найти в самых разных округах города. Никуда не делись из экспозиции и дорогие варианты — в базе ЦИАН, например, более 200 предложений квартир в столице со ставкой от миллиона рублей в месяц и выше.
Алексей Попов отмечает, что ставки аренды жилья традиционно быстрее реагируют на происходящее в экономике и на настроения квартиросъемщиков. Эксперт ожидает снижения числа сделок по найму квартир на фоне незначительной корректировки ставок. Речь, судя по всему, идет о корректировке в сторону увеличения: многие собственники, особенно те из них, кто проживают за границей, ориентируются на курсы валют. Подешевевший рубль для них — прямой повод повысить стоимость аренды квартиры.
Частнопрактикующий риелтор Александр Харыбин пока настроен оптимистично: все, что предлагается по рыночным ставкам, по его словам, сдается хорошо. «Висят только те квартиры, что плохо подготовлены, или те, где цена завышена», — отмечает он, добавляя, что рынок съемного жилья тесно связан с рынком труда: при затяжном кризисе бизнес пострадает, а за ним обвалится и аренда. «Квартиры пока сдаются хорошо, — между тем написал Харыбин на своей странице в Facebook. — Клиентка рассказала нам, что им запретили выезжать из Москвы под угрозой увольнения из-за вируса… Что вообще происходит? Как скоро бизнесы посыплются и народ начнет съезжать? Фиксируйте неустойки за досрочный съезд».
Возможно, это и есть идеальная стратегия — для покупателей и владельцев квартир, для квартиросъемщиков и арендодателей, и даже для тех, кто сегодня самозабвенно скупает доллары и евро, а также туалетную бумагу, тушенку и гречку.