Участники рынки подвели первые итоги запущенной в апреле льготной ипотеки под 6,5%. Самые низкие в истории ставки позволили сбалансировать продажи, но ажиотажного спроса не вызвали. Чтобы помочь оживить замерший рынок недвижимости, власти корректируют госпрограмму. Впрочем, уже осенью она может оказаться неактуальной, говорят участники рынка. Почему это хорошая новость для россиян?
«Программа льготной ипотеки стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек. Раньше с ипотекой осуществлялось около 45% сделок, сейчас — более 60%. На рынок вышли новые покупатели, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше годовых. Особенно охотно оформляют льготную ипотеку представители поколения 40+, ведь они помнят, что такое ипотека под 10-15%, а то и под 18%», — говорит заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Наибольшее число кредитов по ипотеке под 6,5% выдается в столичных регионах, в республике Татарстан, Новосибирской области и Краснодарском крае, отмечают в ВТБ. Средняя сумма кредита достигает 2,9 млн рублей. «По нашей оценке, преимущественно такие кредиты оформляют заемщики в возрастных группах: 30-35 лет (24% заемщиков), 25-30 лет (20%), 35-40 (19%), которые чаще всего состоят в браке (52% клиентов)», — указывают в пресс-службе ВТБ. Наибольшим спросом пользуются небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По площади на первом и втором местах по популярности квартиры 30-40 км. м (32%) и 50-65 кв.м (27%). На третьем месте — квартиры 40-50 кв.м (16%).
Чаще всего по этой программе кредиты оформляют женщины — 55% от общего числа. Соответственно, чуть реже — 45% — мужчины. Средний возраст покупателя — 38 лет, говорят в Сбербанке.
И все же об ажиотажном спросе говорить не приходится. «Если бы не было пандемии и кризиса, то ипотека под 6,5% вызвала бы ажиотаж на рынке. В реальных же условиях льготные кредиты позволили сбалансировать рынок и сохранить покупательский спрос. Впрочем, это оказало большое положительное влияние на рынок», — говорит генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин.
Это может привлечь дополнительно еще 20-25% покупателей, считает Кочетков. «У людей освобождается время из-за отказа от отпусков. Кроме того, они активно снимают деньги со вкладов, потому что проценты по депозитам от 1 млн рублей обложили новым налогом. Однако потребовалось снижение размера первоначального взноса. Далеко не каждая семья располагала достаточной суммой средств. Например, для покупки квартиры за 6 млн рублей необходимо иметь 1,2 млн рублей „на руках“, — говорит генеральный директор агентства недвижимости „ВамКНам“ Анна Симашова.
Однако обратной стороной медали является ужесточение банками требований к заемщикам. „Финансовые организации стали намного более предметно подходить к андеррайтингу заемщика, причем, по всем без исключениям ипотечным программам, включая льготные. Такой статистики на ипотечном рынке никогда не было. Иногда из десяти заявок банки отклоняют все десять“, — говорит совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
Более того, по ее данным, в банках уже заканчиваются выданные им лимиты на выдачу льготной ипотеки. А это значит, что многие банки через какое-то время просто перестанут выдавать жилищные кредиты под 6,5%.
»Несколько небольших банков, по нашим данным, уже полностью реализовали свой объем льготных кредитов», — знает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор».
Будет ли продлена программа — пока не ясно. Участники рынка, конечно, эту идею поддерживают. И выдвигают предложения, как еще скорректировать господдержку.
«Что касается доработок, то было бы неплохо, если бы льготную ипотеку одобряли по двум документам при сохранении первоначального взноса 15%. Сейчас при оформлении по двум документам размер первого взноса должен быть не менее 30-40% в зависимости от банка», — говорит Кочетков.
Кроме того, было бы полезным для всего рынка, если бы льготную ипотеку распространили бы и на вторичный сегмент, то есть на уже готовое жилье. «Если в столичных регионах люди чаще берут кредиты на жилье в новостройке, то в регионах более популярна ипотека на вторичном рынке», — отмечает Заботина. Кроме того, очень часто источником средств для приобретения новостройки выступает реализация вторичного жилья, говорит Борис Борискин. Если поддержать еще и «вторичку», то у большего числа клиентов появятся средства для «первички». Сейчас же из-за программы произошел явный крен спроса в сторону новостроек.
К осени ставки по банковским кредитам уже могут опуститься до 7% без всякой господдержки, считает Борискин. Вполне возможно, что к концу года мы сможем выйти без господдержки на ипотечную ставку и в 6,5%, не исключает Кузнецова.
Однако Валерий Кочетков сомневается, что рыночные ставки по ипотеке дойдут до уровня льготной ставки. «Думаю, средняя ставка будет колебаться на уровне около 7%, тогда как льготная ипотека совместно с программами застройщиков опускается до 5,8-6,1%», — говорит собеседник.